SOHO在中国进行的为期五个月的私有化谈判已经结束,并以\”交易结束\”告终。

8月13日晚,SOHO中国宣布,该公司与投资者之间关于2020年3月11日公告中提到的潜在交易所的讨论已经终止,迄今尚未就潜在交易的条款达成共识。

对于交易的失败,一些业内人士认为,由于疫情的影响,今年写字楼租金和租金有所下降,双方在价格上可能存在分歧,除了注意谈判失败外,市场还相当关注近年来频繁\”卖\”卖\”的SOHO中国是否会重启私有化谈判。

或者在估值问题上存在分歧。

早在3月10日,就有报道称,黑石正与SOHO中国进行谈判,将后者私有化,价值40亿美元,黑石的出价为每股6港元。

当时,SOHO在中国私有化的消息传出后一天,SOHO股价上涨37.58%。面对\”私有化传闻\”和其他消息,SOHO中国于3月11日发布了一份澄清通知,称该公司正在与海外金融投资者谈判,探讨战略合作的可能性,战略合作可能会或不会导致对该公司股票的全面收购。

在接下来的几个月里,SOHO中国定期披露的外部谈判没有取得实质性进展。

然而,在此期间仍有谈判的迹象。据相关人士称,5月4日,由于新冠肺炎的影响,该公司的前景充满不确定性,黑石集团(Blackstone Group)和SOHO中国私有化谈判陷入停滞。与此同时,债券市场的动荡引发了对融资的担忧,这也是双方谈判的障碍之一。

当时,双方的谈判还处于初期阶段,一旦局势稳定,谈判可能会恢复。消息传出后,SOHO中国的股价再次经历了\”过山车\”。

铜泽研究院高级分析师肖云翔分析了交易失败的原因。黑石和SOHO私有化谈判花了太长时间才达成协议,从公告到目前的近5个月。尤其是在新冠肺炎疫情的特殊时期,3月份的估值与前一时期相比,并不代表当前的市场活力大幅上升,其估值是否符合当前市场预期,已成为双方存在分歧的主要原因。

私有化会重新启动吗?

SOHO将中国私有化的举动打击了市场敏感的神经,这可能与潘石屹夫妇多年来在中国出售资产有关。

香港万达通讯社(Wanda News Agency)报道称,2019年10月30日,SOHO中国正考虑以80亿美元出售其在中国的写字楼权益。随后,据财新报道,SOHO中国计划分批出售其所有八项核心资产,所有交易预计将在未来两年内完成。八个项目的出售意味着SOHO中国将清空其在内地持有的全部商业资产。当时,SOHO中国表示,\”一切都是基于这一公告\”,\”潘石义清仓行动也很猖獗\”。

在这个模棱两可的时代,频繁出售资产表明了SOHO中国明确其立场的决心。事实上,自2012年SOHO中国从\”开发-销售\”向\”发展-控股\”过渡以来,SOHO中国一直在频繁出售国内资产。其中,2014年至2019年期间,SOHO中国出售了约293.41亿元人民币的资产。其中84.93亿元将外滩\”土地王\”50%的权益转让给复星国际,52.3亿元出售上海SOHO海伦广场和静安广场,50.8亿元出售岭港SOHO等。

关于出售资产的逻辑,SOHO中国董事长潘世一曾说过:\”业务上永远不会改变的规则是,资产低于更高。\”SOHO中国将始终遵循这一原则,总是判断什么时候价格低,什么时候价格高。

潘石屹对中国的租金水平并不满意。\”在北京等城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资本成本超过4%,这几乎是房地产行业的最低资本成本,但在这种情况下,这意味着房地产业务今年仍将损失2%。\”这是怎么做的呢?\”潘石毅说。

这也反映在其财务报表中。2012年至2018年,SOHO在华营业收入由161.43亿元降至17.21亿元,返母净利润由105.85亿元降至19.25亿元。根据2019年的财务数据,SOHO中国的营业额约为18.47亿元,比去年同期增长约11%;净利润13.2亿元,比去年同期下降约31.9%;累计租金收入18.33亿元,比去年同期增长约5.6%。

到2020年,疫情已经在办公空间市场迎来了冬天。在5月举行的SOHO中国2019年股东会上,潘石屹还提到新冠肺炎疫情给SOHO中国带来了挑战,称上海四个项目的恢复工作更好,达到了流行前的水平,而北京的项目不如上海的好。在2月和3月疫情最严重的时候,收租率约为50%。潘世一还表示,小公司和传统企业都有较高的退租率,租金回报率确实有所下降,但一些与互联网和在线教育相关的公司却幸存下来。

这显然不符合\”商人\”潘石屹的逻辑。在清理仓库的决心下,SOHO中国将继续走私这条路。肖云祥认为,近年来SOHO中国一直在\”销售\”,黑石一直是中国市场上\”扫地\”的节奏。两家公司的基本需求是一致的,所以两家公司都是真诚的,关键在于价格。香港股市的估值一直被低估,尽管黑石3月份的报价几乎是SOHO在中国股价的两倍,而且就房地产本身的价值而言,很明显,在疫情爆发后,其价格正在走高。

责任编辑:iiihyt