9月1日,住房建设部在其网站上公布了政务宣传工作的要点,其中提到坚持住房是用来居住的,而不是投机的,以履行城市的主要责任,稳定土地价格,稳定房价,稳定预期。

近几个月来,中央政府加强了对房地产市场的调控,特别是加强了对房地产开发商融资的监管。据报道,在实施审慎的房地产金融管理制度的基础上,除了严格控制非法资金流入房地产市场外,还设置了房地产融资\”三条红线\”。

长期以来,房地产调控政策主要从限制市场需求侧力量入手,如设定购房限额、提高首付比率、提高抵押贷款利率等。避免过度投资需求进入市场炒作,增强房地产的金融属性,制造房地产泡沫。因此,中央政府提出了\”住房不投机\”的原则,要求房地产回归住房的属性。同时,房地产业在供给方面也应做出改变。过去几年,房地产供应方的财务属性越来越强,房地产开发商主要通过杠杆和跨周期套利。

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中国开发商主要依靠高杠杆融资来实现快速发展,因为在一个高增长的卖方市场,这种风险几乎可以忽略不计。这一市场特征导致了一个周期:公司依赖于高杠杆融资,使它们能够在投标中提供更高的价格,导致地价上涨过快,然后开发商将成本转移到市场上。这种以高利润为目标的转移在很大程度上取决于市场预期和土地价格差异。房地产周期往往与政府调控周期错位,以实现高杠杆、跨周期套利。现在限制开发商的负债率,在一定程度上可以抑制他们以高价取得土地的能力,并加快现有土地的开发。

经过20多年的快速发展,中国房地产市场正迎来一个拐点。根据2019年城镇居民家庭资产负债调查研究小组的数据,城镇居民家庭资产总额为31.79万元,其中以实物资产为主,占住房总量的近70%,住房拥有率达96.0%。根据国家统计局的数据,2019年中国的城市化率达到了60.6%。根据规划,到2035年,城市化率将上升到70%,这意味着城市化速度将放缓,成为制约房地产发展的主要因素。

他说:\”目前的因素令稳定楼市的需求更为迫切。首先,由于疫情的影响,今年上半年宏观杠杆比率再次迅速上升。其中,企业和政府以杠杆为主。家庭部门的杠杆率也上升了3.9%,主要是由于房地产贷款增加。如果中国要控制宏观杠杆水平,就应该抑制居民住房抵押贷款需求的扩张。与此同时,中国经济面临着一些不确定的国内外环境,影响了就业和收入。在这种情况下,家庭部门大幅增加高房价购房杠杆的能力将减弱,家庭债务风险和银行金融风险将上升。

其次,新冠肺炎疫情冲击了全球经济,导致各国央行大幅放松货币政策,并向市场提供过度流动性。鉴于2008年后的经验,在需求不足的情况下,市场将主要流向包括股票和房地产市场在内的资产行业。中国必须对房地产市场实施预防性控制,因为一线城市的房价已经过高,如果投机继续下去,它将完全泡沫化,并失去软着陆的可能性。

第三,中国将扩大内需作为新的发展模式的基础。如果过多的资金流入房地产市场,将对消费产生严重的挤出效应,增加制造业的成本。房地产业只能刺激传统的钢铁、水泥、建筑等行业。中国需要走向产业链和价值链的中高端,以提高供应质量和供应链安全。

因此,稳定的地价、稳定的房价、稳定的期望值将成为长期房地产工作的基本要求。\”市场稳定\”的政策目标,是指房地产市场的\”紧与松\”循环传统上已经消失,房地产开发商没有条件依赖土地和市场对跨周期套利的预期,这可能是限制房地产开发商债务比率并迫使他们尽快开发土地的原因。最后,必须在实现房地产市场供求的同时,去除金融属性,使住房真正回归消费属性。

此外,房地产调控政策对限制性行政手段的依赖也需要改变。为了配合经济结构转型,中国政府应该从表面上和根源上实施住房制度改革。彻底解决房地产市场问题是中国经济结构转型的前提和催化剂。

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